Impago del alquiler en Murcia: qué hacer si tu inquilino no paga

Un impago del alquiler en Murcia es la mayor preocupación de quien alquila su piso, y también un problema serio para el inquilino que deja de poder pagar. La ley ha cambiado varias veces desde 2023, la última con el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Esta guía explica qué hacer paso a paso, tanto si eres propietario como si eres inquilino, con lo que dice hoy el Boletín Oficial del Estado (BOE).

Antelación del requerimiento de pago para que el inquilino no pueda enervar

30 días

Plazo que da el juzgado al inquilino para irse, pagar u oponerse

10 días

Garantía adicional máxima a la fianza en un alquiler de vivienda

2 meses

Suspensión posible si el inquilino es vulnerable (persona física o empresa)

2-4 meses

¿Cuándo hay impago y qué permite la ley?

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la falta de pago de la renta, o de cualquier cantidad que el inquilino haya asumido en el contrato (gastos de comunidad, suministros…), permite al propietario resolver el contrato de pleno derecho. También la falta de pago de la fianza. No hace falta esperar a que se acumulen varios meses: basta con un impago, aunque en la práctica casi todos los propietarios intentan antes llegar a un acuerdo.

Lo que no puedes hacer es tomarte la justicia por tu mano: cambiar la cerradura, cortar los suministros o sacar las cosas del inquilino. La vivienda solo se recupera con una resolución judicial o si el inquilino la entrega de forma voluntaria.

Paso a paso si tu inquilino no paga

1. Habla con el inquilinoPregunta qué pasa y si puede pagar con un plan de pagos. Muchas veces es un problema puntual.
2. Envía un requerimiento de pago fehacientePor burofax con certificación de texto o por otro medio que deje constancia. Reclama la cantidad y da un plazo.
3. Intenta una negociación formalDesde abril de 2025 es obligatorio intentar un medio de solución antes de demandar: negociación directa con constancia, mediación, conciliación u oferta vinculante.
4. Presenta la demanda de desahucioPor falta de pago, con la reclamación de las rentas si quieres. Debe decir si la vivienda es la habitual del inquilino y si eres gran tenedor.
5. Requerimiento del juzgadoEl juzgado da al inquilino 10 días para irse, pagar, enervar u oponerse. Si no hace nada, se pasa al lanzamiento.

El requerimiento de pago: por qué conviene hacerlo bien

El inquilino puede parar el desahucio pagando todo lo que debe antes del juicio, lo que se llama enervar el desahucio. Pero solo puede hacerlo una vez, y no puede si el propietario le requirió el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y no pagó. Por eso el burofax con certificación de texto es tan útil: deja constancia de la fecha y del contenido.

La negociación previa obligatoria

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige haber intentado algún medio adecuado de solución de controversias antes de demandar en la mayoría de procesos civiles, y el desahucio por falta de pago no está entre las excepciones. Vale la negociación directa entre las partes o sus abogados, la mediación, la conciliación o una oferta vinculante confidencial, siempre que haya constancia y que el objeto sea el mismo que el de la demanda. Un burofax que proponga una solución concreta y dé plazo para responder puede servir para las dos cosas: requerir el pago y abrir la negociación.

Qué tiene que llevar la demanda

La demanda de desahucio debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor: desde octubre de 2026, quien tiene más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² de uso residencial. Si dices que no lo eres, tienes que adjuntar un certificado del Registro de la Propiedad con tus inmuebles. También debe explicar si el inquilino puede o no enervar.

Un consejo práctico: la ley permite al propietario ofrecer en la demanda perdonar toda o parte de la deuda si el inquilino deja la vivienda en el plazo que se indique. Si el inquilino lo acepta, el proceso se acaba antes.

¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable?

Cuando la vivienda es la habitual del inquilino, el juzgado avisa a los servicios sociales y de vivienda de la Comunidad Autónoma y del ayuntamiento para que valoren si el hogar es vulnerable. Si lo es, el tribunal puede suspender el proceso para que la Administración actúe: hasta dos meses si el propietario es una persona física y hasta cuatro meses si es una empresa.

El Real Decreto-ley 29/2026 añadió dos medidas importantes:

• La Administración puede tener que pagar la deuda. Si se acredita que el inquilino es vulnerable y la Administración no le ofrece una vivienda alternativa, tiene dos meses para pagar o consignar todo lo debido y las costas. Si no lo hace, pasa a ocupar el lugar del inquilino como deudor y no hay lanzamiento. Esta vía no cuenta como la enervación de una sola vez.
• Suspensión hasta 2030 sin alternativa habitacional, con revisión cada 12 meses y un máximo de tres años. Si el propietario es una persona física, la Administración debe compensarle con la renta dejada de cobrar, los suministros impagados y las costas.

La vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando el propietario es una persona física con dos viviendas o menos, ni cuando el propio propietario está en situación de vulnerabilidad, salvo que sea una empresa o un gran tenedor.

Seguro de impago y garantías: qué se puede pedir

El seguro de impago es la forma más habitual de protegerse: la aseguradora paga las rentas durante un tiempo y se encarga del desahucio. Lo contrata y lo paga el propietario, y la aseguradora suele estudiar antes la solvencia del inquilino. Lo que la ley ya no permite es exigir al inquilino que lo contrate o lo pague él. Cómo funciona la fianza en la Región lo tienes en nuestra guía de la fianza del alquiler en Murcia.

La cobertura pública de impagos

El Estado aprobó en diciembre de 2025 (Real Decreto 1135/2025) una línea de cobertura de impagos para los propietarios que alquilen a jóvenes y colectivos vulnerables. Cubre rentas, suministros impagados, daños en la vivienda y las primas del seguro, en contratos vigentes el 30 de enero de 2025 o firmados después. La gestionan las comunidades autónomas, que deben fijar los requisitos y cómo pedirla. A 12 de noviembre de 2026 no hemos encontrado una convocatoria abierta en la Región de Murcia; cuando se publique, la contaremos en el blog.

Si eres inquilino y no puedes pagar

• Habla cuanto antes con el propietario. Un plan de pagos por escrito evita el juicio y protege a las dos partes.
• Pide ayuda a los servicios sociales de tu ayuntamiento. Pueden valorar tu situación y su informe es clave si llega una demanda.
• Mira las ayudas al alquiler: el Bono Alquiler Joven en Murcia y las ayudas al alquiler por comunidades.
• Si te llega una demanda, no la ignores. Tienes 10 días para pagar, irte u oponerte, y puedes pedir abogado de oficio si cumples los requisitos de justicia gratuita.
• Revisa cuánto te pueden subir el alquiler en nuestra guía de la subida del alquiler en 2026, por si la subida que te piden no es legal.

Antes de alquilar: cómo evitar el impago

• Pide documentación de solvencia: contrato de trabajo, nóminas o declaración de la renta. Que la renta no supere un tercio de los ingresos es una referencia habitual.
• Valora un seguro de impago antes de firmar, porque la aseguradora estudia al inquilino antes de cubrir el contrato.
• Pon por escrito quién paga cada gasto y cómo se paga la renta (transferencia o domiciliación), para tener prueba de cada pago.
• Deposita la fianza en la Comunidad Autónoma en plazo.

Si estás buscando inquilino, puedes publicar o comparar con el alquiler de viviendas en Murcia y el precio del alquiler por barrios.

Esta guía es informativa y no sustituye el consejo de un abogado. Cada caso depende del contrato y de las circunstancias de las partes.

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