Elegir entre una hipoteca fija, variable o mixta es decidir quién asume el riesgo de que suban los tipos: tú o el banco. En esta guía te explicamos en qué se diferencia cada una, cuánto pagarías con un préstamo como el que se firma de media en la Región de Murcia, qué comisiones permite la ley y qué conviene comprobar en la oferta antes de ir al notario.
Hipoteca fija, variable y mixta: en qué se diferencian
La diferencia está en cómo se calcula el interés durante la vida del préstamo.
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Interés | El mismo siempre | Euríbor más un diferencial, revisado cada 6 o 12 meses | Fijo unos años (3, 5, 10…) y después euríbor más diferencial |
| Cuota | No cambia | Sube o baja con el euríbor | Estable al principio, variable después |
| Quién asume la subida de tipos | El banco | Tú | El banco al principio, tú después |
| Comisión máxima por amortizar | 2 % los 10 primeros años, 1,5 % después | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros | La de cada tramo |
El euríbor es el tipo al que se prestan dinero los bancos europeos a un año. El Banco de España publica cada mes su media, y es el índice con el que se revisan la mayoría de las hipotecas variables. El diferencial es lo que suma tu banco encima y no cambia.
- Euríbor a 12 meses en octubre de 2026
- 3,239 %
- Hipotecas sobre vivienda firmadas a tipo fijo en agosto de 2026 (España)
- 64,1 %
- Importe medio de una hipoteca sobre vivienda en la Región de Murcia
- 117.304 €
- Plazo medio de las hipotecas sobre vivienda en España
- 26 años
Según la Estadística de Hipotecas del INE de agosto de 2026, el tipo medio al inicio fue del 3,16 % en las fijas y del 2,95 % en las variables. El INE cuenta las mixtas dentro de las variables, y en muchas de ellas el tipo del primer tramo es fijo, por eso las variables arrancan más bajas.
Cuánto pagarías con cada tipo de hipoteca
Para comparar, tomamos un préstamo de 120.000 € a 25 años, cerca del importe medio de la Región, y tres tipos de ejemplo redondos. No son ofertas de ningún banco: cada entidad fija los suyos y cambian a menudo.
Si los tipos se mantuvieran todo el préstamo, la fija del ejemplo pagaría unos 54.500 € de intereses. La variable pagaría unos 47.000 € si el euríbor se quedara en el 2 %, unos 70.800 € con el de octubre de 2026 y unos 86.300 € si se quedara en el 4 %. Nadie sabe cómo evolucionará el euríbor en 25 años: el ejemplo solo muestra cuánto se mueve la factura según lo que ocurra.
Qué tener en cuenta para elegir
No hay una respuesta que valga para todos. Depende de cuánto margen tienes en tu presupuesto y de cuánto tiempo piensas mantener la hipoteca.
- Margen para subidas. En una variable, calcula si podrías pagar la cuota con el euríbor uno o dos puntos más alto. Si no, una fija o una mixta te protege.
- Plazo que te queda. En los primeros años de una hipoteca se pagan sobre todo intereses, así que el tipo pesa más al principio. Una mixta con un tramo fijo largo cubre justo esa parte.
- Si vas a amortizar. Si piensas adelantar pagos o vender antes de diez años, la comisión de la fija (hasta un 2 %) puede costarte más que la de una variable (hasta un 0,25 %).
- Bonificaciones. Muchas ofertas bajan el tipo si contratas nómina, seguros o tarjetas. Compara el coste total de cada opción con esos productos incluidos, no solo el tipo.
- El total, no solo la cuota. La TAE de la oferta incluye intereses, comisiones y gastos obligatorios: sirve para comparar ofertas del mismo tipo.
Las comisiones que permite la ley
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario fija los topes de las comisiones por devolver antes el préstamo, total o parcialmente. En todos los casos, además, la comisión no puede superar la pérdida financiera real que tenga el banco.
| Situación | Comisión máxima |
|---|---|
| Hipoteca variable, amortizar en los 3 primeros años | 0,25 % de lo que devuelves (si el contrato elige esta opción) |
| Hipoteca variable, amortizar en los 5 primeros años | 0,15 % de lo que devuelves (alternativa a la anterior) |
| Hipoteca variable, a partir de ahí | Sin comisión |
| Hipoteca fija, amortizar en los 10 primeros años | 2 % de lo que devuelves |
| Hipoteca fija, a partir del año 11 | 1,5 % de lo que devuelves |
| Pasar de variable a fija o a mixta (3 años fijos o más), los 3 primeros años | 0,05 % del capital que se amortice |
| Pasar de variable a fija o a mixta, a partir del cuarto año | Sin comisión |
En una variable, la ley prohíbe además las cláusulas suelo: el tipo no puede tener un mínimo a la baja, aunque el interés tampoco puede ser negativo.
Cómo comparar ofertas antes de firmar
La ley te da tiempo y documentación para comparar con calma:
- Pide la FEINLa Ficha Europea de Información Normalizada es la oferta vinculante del banco: tipo, TAE, cuotas, comisiones y productos vinculados.
- Lee la FiAELa Ficha de Advertencias Estandarizadas avisa de las cláusulas relevantes: índice de referencia, vencimiento anticipado y reparto de gastos. Si la hipoteca es variable, te dan además un documento con la cuota en distintos escenarios de tipos.
- Diez días para pensarloEl banco tiene que darte la documentación al menos diez días naturales antes de la firma.
- Visita al notarioAntes de firmar, el notario que elijas te explica el contrato y deja constancia en un acta. Es gratis para ti.
- FirmaNormalmente, compraventa e hipoteca se firman el mismo día en la misma notaría.
Recuerda que el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, su inscripción y la gestoría, y tú la tasación. El resto de costes de la compra, con ejemplos en Murcia, están en la guía de gastos de comprar una vivienda en Murcia.
Lo que pesa el euríbor en tu hipoteca
Si ya tienes una variable, la cuota se revisa con el euríbor del mes que diga tu contrato, normalmente dos meses antes de la fecha de revisión. Cada mes publicamos el dato y cuánto cambia la cuota: el último es el del euríbor de octubre de 2026.
Si tienes 40 años o menos o hijos menores y te falta la entrada, un aval público puede cubrir parte del 20 % que no financia el banco: lo explicamos en la guía del aval ICO y el Aval Joven en Murcia. Y si estás negociando la compra, revisa la de las arras: conviene que el contrato prevea qué pasa si el banco no te concede la hipoteca.
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Cuota orientativa con interés fijo, sin seguros ni comisiones. El banco decide según tus ingresos y tu perfil.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?
Depende de tu margen para soportar subidas y de cuánto tiempo vayas a mantenerla. La fija da una cuota segura; la variable puede salir más barata si el euríbor baja, pero la cuota sube si el euríbor sube. Compara el coste total de las ofertas con sus productos vinculados.
¿Qué es una hipoteca mixta?
Una hipoteca con un tipo fijo durante los primeros años (normalmente de 3 a 10) y variable después, con el euríbor más un diferencial. El INE la cuenta como variable en sus estadísticas.
¿Cuánto cuesta amortizar una hipoteca fija antes de tiempo?
Como mucho un 2 % de lo que devuelves durante los diez primeros años y un 1,5 % después, y nunca más que la pérdida financiera del banco. En una variable el tope es del 0,25 % los tres primeros años o del 0,15 % los cinco primeros.
¿Puedo pasar mi hipoteca variable a fija?
Sí, con tu banco o con otro. Durante los tres primeros años la comisión máxima es del 0,05 % del capital que se amortice; después no hay comisión.
¿Qué euríbor se aplica a mi hipoteca?
El del mes que indique tu contrato, normalmente el publicado dos meses antes de la fecha de revisión. El de octubre de 2026 fue del 3,239 %.
Si estás buscando casa, puedes ver las viviendas en venta en Murcia, en Cartagena, en Lorca y en Molina de Segura, o comparar municipios en la guía del precio de la vivienda en Murcia.
Fuentes
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, texto consolidado (artículos 14, 15, 21 y 23)BOE, 2026
- El euríbor a 12 meses se situó en el 3,239 % en octubre (nota de prensa)Banco de España, 03/11/2026
- Estadística de Hipotecas, agosto de 2026 (nota de prensa)INE, 26/10/2026
- Hipotecas constituidas sobre viviendas por comunidades autónomas (tabla 13896)INE, 26/10/2026
