Aval ICO primera vivienda: requisitos, límites por provincia y bancos

Actualizado el 6 de noviembre de 2026.

El aval ICO para la primera vivienda es una garantía del Estado que cubre hasta el 20 % de la hipoteca, de modo que el banco puede financiar hasta el 100 % del precio a jóvenes de 35 años o menos y a familias con hijos menores. Es gratuito, se pide en el propio banco y se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027. El límite de ingresos cambia según la provincia y el precio máximo de la vivienda, según la comunidad autónoma.

Esta guía reúne las dos tablas oficiales completas (ingresos en las 52 provincias y precios en las 19 comunidades y ciudades autónomas), la lista de bancos adheridos y la fórmula para saber cuánto cubre el aval en tu caso. Todos los datos están comprobados el 6 de noviembre de 2026 en la web del Instituto de Crédito Oficial (ICO) y en el BOE.

Qué es el aval ICO de la hipoteca joven

El aval ICO es la Línea de avales para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo. La concede el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y la gestiona el ICO, según un convenio publicado en el BOE el 7 de mayo de 2024. Su objetivo es resolver el problema de la entrada: los bancos suelen prestar el 80 % del precio y el comprador tiene que poner el 20 % restante, más impuestos y gastos.

Con el aval, el Estado garantiza al banco la parte del préstamo que pasa del 80 %. Así la hipoteca puede llegar al 100 % del menor de dos valores: el precio de compra o la tasación. El aval no encarece el préstamo, porque es gratuito tanto para el comprador como para el banco, y cubre los impagos de los primeros diez años, aunque la hipoteca dure más.

Parte de la hipoteca que garantiza el Estado (25 % con certificado energético de A a D)

20 %

Financiación máxima del precio o de la tasación, el menor de los dos

100 %

Edad máxima del programa de jóvenes (sin límite en el de familias)

35 años

Último día para firmar la hipoteca con aval

31/12/2027

Según la web del ICO, la línea está dotada con 2.500 millones de euros de aval. Su último informe de seguimiento publicado, con datos a 31 de diciembre de 2025, recoge 10.453 hipotecas avaladas desde la apertura: 7.503 de jóvenes y 2.950 de familias con menores, con 1.344,3 millones de euros de financiación.

Requisitos del aval ICO en 2026

Los requisitos están en el convenio entre el Ministerio y el ICO y en su adenda, publicada en el BOE del 2 de julio de 2026. Se aplican a todos los compradores, que no pueden ser más de dos.

Además, cada comprador debe cumplir estas condiciones, según la web del ICO:

• Ser mayor de edad y tener residencia legal en España durante los dos años anteriores a pedir el préstamo, sin interrupciones.
• No tener otra vivienda en propiedad. Hay dos excepciones: una parte heredada de una vivienda, o una vivienda que no puedes usar por separación, divorcio, discapacidad u otra causa ajena a tu voluntad.
• No usar la vivienda para una actividad económica al firmar.
• No figurar como moroso en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) el día de la firma.
• Cumplir los requisitos del artículo 13 de la Ley General de Subvenciones, entre ellos estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.

El IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) es la referencia que usa la Administración para fijar límites de renta. Está en 600 € al mes, según el SEPE, y el convenio lo cuenta en catorce pagas: 8.400 € al año. Si compráis dos personas, vuestros ingresos juntos no pueden pasar de la suma de los dos límites individuales.

Límite de ingresos del aval ICO por provincia

Hasta el 18 de junio de 2026, el límite era de 4,5 veces el IPREM en toda España. Para las hipotecas firmadas desde el 19 de junio de 2026, la Comisión de Seguimiento del convenio lo modula por provincias, con un tope de 7,5 veces el IPREM que fija la adenda. Cuenta la provincia donde está la vivienda, no la de tu domicilio actual.

Esta es la tabla completa. Los euros son el resultado de multiplicar el número de veces el IPREM por 8.400 €; son ingresos brutos anuales de cada comprador.

En el programa de familias, cada hijo menor suma 0,3 veces el IPREM (2.520 €) al límite de la operación, es decir, al de un comprador o a la suma de los dos si sois dos. En una familia monoparental, ese límite se puede incrementar en un 70 %. No cuentan como menores los hijos que ya hayan cumplido 18 años el día de la firma.

Precio máximo de la vivienda por comunidad autónoma

El precio de compra, con el garaje y el trastero si los financia el mismo préstamo, no puede pasar del máximo de la comunidad autónoma. Estos importes están en el anexo III del convenio y coinciden con la tabla que publica el ICO; la adenda de 2026 no los ha cambiado.

Fíjate en que las dos tablas no siempre van juntas. Málaga tiene el límite de ingresos más alto, pero el precio máximo de Andalucía es de 225.000 €. Zaragoza tiene 5,5 veces el IPREM y Aragón, un precio máximo de 275.000 €.

Cuánto cubre el aval: la fórmula del ICO

El aval solo cubre la parte del préstamo que pasa del 80 % del valor de referencia, que es el menor entre el precio de compra y la tasación (sin impuestos ni gastos). Si la vivienda tiene un certificado energético de la A a la D, el corte baja al 75 %. Por eso la hipoteca con aval tiene que superar ese porcentaje: si pides menos, no hace falta el aval.

La fórmula que publica el ICO es esta: porcentaje de aval = (préstamo − 80 % del valor de referencia) ÷ préstamo × 100. Con una hipoteca del 100 %, el resultado es el 20 %, o el 25 % con certificado de A a D.

El propio ICO pone un ejemplo de préstamo parcial: con una vivienda de 100.000 € y una hipoteca de 95.000 €, el aval cubre el 15,79 % del préstamo, o el 21,05 % si el certificado energético es D o mejor.

Los impuestos de la compra dependen de la comunidad: en vivienda usada se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), y en obra nueva, IVA y actos jurídicos documentados. Puedes consultar el tipo de cada comunidad en nuestra guía del ITP por comunidades autónomas.

Bancos adheridos al aval ICO

Solo se puede pedir en una entidad adherida, es decir, que haya firmado el contrato con el ICO y tenga la línea operativa en sus oficinas. A 6 de noviembre de 2026, el ICO publica 68 entidades. Esta es la lista, por orden alfabético y con los nombres que publica el ICO:

Abanca Corporación Bancaria; Arquia Bank; Banca Pueyo; Banco Cooperativo Español; Banco de Crédito Social Cooperativo; Banco Sabadell; Banco Santander; Bankinter; BBVA; Caixa la Vall S. Isidro; Caixa Popular; Caixa Rural Algemesí; Caixa Rural Altea; Caixa Rural de Turís; Caixa Rural Galega; Caixa Rural San Roque de Almenara; Caixa Rural Torrent; CaixaBank; Caja de Ahorros y M. P. de Ontinyent; Caja Rural Alginet; Caja Rural Asturias; Caja Rural Católica Agraria Vilareal; Caja Rural Central; Caja Rural Cheste; Caja Rural de Albal; Caja Rural de Almendralejo; Caja Rural de Alquerías del Niño Perdido; Caja Rural de Aragón; Caja Rural de Baena; Caja Rural de Benicarló; Caja Rural de Callosa; Caja Rural de Cañete de las Torres; Caja Rural de Extremadura; Caja Rural de Gijón; Caja Rural de Granada; Caja Rural de Jaén, Barcelona y Madrid; Caja Rural de José de Burriana; Caja Rural de Junquera de Chilches; Caja Rural de Nueva Carteya; Caja Rural de Petrer; Caja Rural de S. Vicent Ferrer; Caja Rural de Salamanca; Caja Rural de Soria; Caja Rural de Teruel; Caja Rural de Utrera; Caja Rural de Villamalea; Caja Rural de Villar; Caja Rural de Zamora; Caja Rural del Sur; Caja Rural Nuestra Sra. la Esperanza de Onda; Caja Rural Regional; Caja Rural S. Isidro de Vilafamés; Caja Rural San José de Alcora; Caja Rural San José de Nules; Caja Rural Sant Josep de Vilavella; Cajamar; Cajasiete, Caja Rural; Cajasur; Cajaviva; EVO Banco; Globalcaja; Ibercaja Banco; ING; Kutxabank; MyInvestor Banco; Rural Nostra; UCI, Unión de Créditos Inmobiliarios, S. A.; y Unicaja Banco.

La lista cambia cuando se adhieren entidades nuevas, así que confírmala en la web del ICO antes de pedir cita. Que un banco esté adherido no significa que vaya a aprobar tu operación: cada entidad decide con sus propias políticas de riesgo.

Cómo pedir la hipoteca con aval ICO, paso a paso

1. Comprueba los límitesBusca tu provincia en la tabla de ingresos y tu comunidad en la de precios. Revisa tu patrimonio neto (150.000 € como máximo) y que ninguno de los compradores tenga otra vivienda.
2. Elige bancoPide cita en una entidad adherida y di desde el principio que quieres la hipoteca con el aval ICO de jóvenes o de familias.
3. Pasa el estudio de riesgoEl banco analiza tu solvencia y encarga la tasación. El préstamo debe durar al menos cinco años; no hay plazo máximo.
4. Reúne los documentosDNI, NIE o pasaporte; padrón con la fecha de inicio de residencia; certificado negativo del Catastro o nota del Registro de que no tienes vivienda; certificado energético; tasación; última declaración de la renta o certificado negativo de la Agencia Tributaria; y, si es el caso, libro de familia.
5. Firma las declaracionesEl banco te da los modelos: primera vivienda y residencia habitual, patrimonio y autorización al Ministerio para consultar tus datos fiscales mientras dure el préstamo.
6. Firma ante notarioLa hipoteca con aval se firma con la escritura de compraventa, antes del 31 de diciembre de 2027.

Si tienes dudas sobre la línea, el ICO atiende en el teléfono gratuito 900 121 121.

Qué no puedes hacer con una vivienda comprada con aval

La vivienda tiene que ser tu residencia habitual y permanente mientras dure el aval. Lo firmas en una declaración responsable antes de la escritura, y el Ministerio puede comprobarlo durante esos años.

El convenio solo permite alquilarla cuando un cambio de vivienda es necesario, por ejemplo por boda, separación, traslado laboral, primer empleo o un empleo mejor. Tampoco es compatible con otro aval público para la misma compra, como los que dan algunas comunidades autónomas: hay que elegir uno.

Puedes amortizar antes de tiempo en las condiciones que pactes con el banco. Si cancelas la hipoteca entera, el aval se cancela con ella.

Línea TU CASA: el préstamo estatal pendiente

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, crea en su artículo 19 la Línea TU CASA, también gestionada por el ICO. No es un aval, sino un préstamo público que complementa la hipoteca de la primera vivienda, sin límite de edad.

Según el decreto, cubrirá el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, al 0 % de interés y sin comisiones, con un plazo de hasta diez años y una carencia igual al plazo de la hipoteca, con un máximo de treinta años. Las viviendas compradas así quedarán sujetas para siempre a un precio máximo de venta.

A 6 de noviembre de 2026 todavía no se puede pedir. Con las Cortes disueltas, el decreto tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, que lo votará el 12 de noviembre según la prensa; si no lo convalida, queda derogado. Además, los beneficiarios, los límites y el importe de la línea los tiene que fijar un Acuerdo del Consejo de Ministros. Seguimos los decretos de vivienda en el artículo sobre los nuevos decretos de vivienda y alquiler.

El aval ICO en la Región de Murcia

En la provincia de Murcia, el límite es de 4,5 veces el IPREM y el precio máximo, de 250.000 €. La Comunidad Autónoma tiene además su propio Aval Joven, con otra edad máxima y otros límites, que no se puede sumar al del ICO. Los comparamos con un ejemplo de compra en la guía del aval ICO y el Aval Joven en Murcia.

Para calcular el resto de la operación, repasa los gastos de comprar una vivienda en Murcia, el ITP reducido para jóvenes y si te conviene una hipoteca fija, variable o mixta. Si buscas casa en la Región, consulta el precio de la vivienda en Murcia y las viviendas en venta en Murcia o en Cartagena.

Preguntas frecuentes

Si sales de dudas con los números, el siguiente paso es comparar ofertas de varios bancos adheridos con la misma tasación y el mismo plazo, y pedir por escrito el tipo de interés y los productos que te exigen.