Antes de firmar la compraventa ante notario, comprador y vendedor suelen firmar un contrato de arras: un documento privado en el que el comprador adelanta una parte del precio para que el vendedor reserve la vivienda durante un plazo. Es el paso más habitual al comprar un piso en Murcia, Cartagena o cualquier municipio de la Región, y conviene entender bien qué se firma, porque decide qué pasa si alguien se echa atrás.
- Señal habitual sobre el precio (no lo fija la ley)
- 10 %
- Lo que devuelve el vendedor si desiste en arras penitenciales
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- Tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales
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¿Qué son las arras y para qué sirven?
Las arras, o señal, son una cantidad que el comprador entrega al vendedor al firmar un compromiso de compraventa. Sirven para dos cosas: demostrar que el acuerdo va en serio y fijar las condiciones hasta la escritura, como el precio, la fecha límite para firmar ante notario y lo que pasa si alguien no cumple.
La cantidad entregada se descuenta del precio final el día de la escritura. Si compras un piso de 150.000 € y das 15.000 € de arras, en la notaría pagas los 135.000 € restantes.
Tipos de arras: confirmatorias, penitenciales y penales
El Código Civil solo regula expresamente un tipo, las penitenciales, en su artículo 1454. Los otros dos salen de las reglas generales de los contratos. Esta es la diferencia práctica:
| Tipo | Qué significa | Si el comprador se echa atrás | Si el vendedor se echa atrás |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Permiten desistir pagando una penalización (art. 1454 del Código Civil) | Pierde la señal | Devuelve la señal duplicada |
| Confirmatorias | La señal es un pago a cuenta del precio; el contrato obliga a comprar y vender | El vendedor puede exigir que compre o resolver el contrato y reclamar daños | El comprador puede exigir que venda o resolver y reclamar daños |
| Penales | La señal funciona como una multa por incumplir (cláusula penal) | Pierde la señal y, salvo pacto, sigue obligado a cumplir | Paga la pena pactada y, salvo pacto, sigue obligado a cumplir |
En la compraventa de vivienda, las más usadas son las penitenciales, porque dan una salida clara a las dos partes. Para que lo sean, el contrato debe decirlo expresamente, normalmente citando el artículo 1454. Si el documento solo habla de «señal» o «arras» sin más, los tribunales suelen considerarlas confirmatorias, y entonces echarse atrás puede acabar en un juicio para obligar a cumplir el contrato o pagar daños.
¿Cuánto se paga de arras?
La ley no fija ningún importe. Lo más habitual es en torno al 10 % del precio, pero comprador y vendedor pueden pactar otra cantidad. Cuanto mayor sea la señal, más pierde quien se eche atrás en unas arras penitenciales.
¿Qué pasa si no me dan la hipoteca?
Depende de lo que diga el contrato. Si no recoge nada sobre la financiación y firmaste arras penitenciales, no conseguir la hipoteca se trata como cualquier otro desistimiento: puedes perder la señal.
Por eso conviene añadir una condición: que el contrato quede sin efecto y se devuelvan las arras si el banco deniega el préstamo en un plazo determinado, acreditándolo por escrito. También es recomendable pedir una preaprobación de la hipoteca antes de firmar. Si tienes 40 años o menos, revisa antes la guía del aval ICO para la hipoteca de jóvenes, que puede cubrir parte de la entrada.
Qué debe incluir un contrato de arras
- IdentificaciónNombres de comprador y vendedor, y datos de la vivienda: dirección, referencia catastral y datos del Registro de la Propiedad.
- Precio y señalPrecio total, importe de las arras y cómo se paga el resto en la escritura.
- Tipo de arrasSi son penitenciales, decirlo expresamente y citar el artículo 1454 del Código Civil.
- PlazoFecha límite para firmar la escritura ante notario y qué pasa si se supera.
- Cargas y deudasQue la vivienda se entrega libre de cargas, al corriente con la comunidad y el IBI, y quién cancela la hipoteca del vendedor.
- CondicionesPor ejemplo, la devolución de la señal si no se concede la hipoteca.
- GastosQuién paga la notaría, el registro y la plusvalía.
Reserva, arras y escritura: en qué orden van
Al comprar una vivienda de segunda mano suele haber hasta tres pasos, y no conviene confundirlos.
- Reserva. Es una cantidad pequeña, a menudo de unos pocos miles de euros, que se entrega a la agencia o al vendedor para que retire el anuncio mientras se prepara el contrato. Lo que pase con ese dinero si no hay acuerdo depende de lo que diga el documento de reserva, así que léelo antes de pagar.
- Contrato de arras. Fija el precio, la señal, el tipo de arras y la fecha límite para la escritura. La reserva, si la hubo, se suele descontar de la señal.
- Escritura de compraventa. Se firma ante notario, se paga el resto del precio y el comprador recibe las llaves. Desde ese momento ya no hay arras: hay una compraventa terminada.
El plazo entre las arras y la escritura lo pactan las partes. Tiene que dar tiempo a conseguir la hipoteca, a que el banco tase la vivienda y a que el vendedor reúna los papeles, como el certificado energético o el de deudas de la comunidad. Si ese plazo termina sin escritura por causa de una de las partes, se aplica lo pactado para el incumplimiento: perder la señal, devolverla duplicada o reclamar el cumplimiento, según el tipo de arras.
El contrato de arras puede firmarse en documento privado, que es lo más habitual, o ante notario. En los dos casos obliga a las partes. Firmarlo ante notario da fecha cierta al documento y facilita probar su contenido si hay un conflicto.
Antes de pagar la señal: qué comprobar
Antes de entregar dinero, pide una nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar quién es el propietario y si la vivienda tiene hipotecas, embargos u otras cargas. Pregunta también por las deudas con la comunidad: en la escritura, el vendedor tendrá que aportar un certificado del secretario de la comunidad que acredite que está al corriente, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Haz el pago de la señal por transferencia, con un concepto que identifique el contrato, y guarda una copia firmada por las dos partes. Si interviene una agencia, aclara por escrito quién guarda la señal hasta la escritura.
Para calcular el resto del dinero que necesitarás, revisa la guía de gastos de comprar una vivienda en Murcia y la del ITP y sus tipos reducidos. Si compras sobre plano, lo que adelantas al promotor no son arras sino entregas a cuenta, con garantías propias: lo explicamos en la guía de comprar obra nueva en Murcia. Y si eres el vendedor, tienes los impuestos en la de vender una vivienda en Murcia.
Puedes ver las viviendas en venta en la Región de Murcia, comparar el precio de la vivienda en Murcia o pedir una valoración gratuita antes de fijar el precio.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás después de firmar las arras?
En arras penitenciales pierde la señal y el contrato queda sin efecto. En arras confirmatorias, el vendedor puede exigirle que compre o resolver el contrato y reclamarle los daños.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás?
En arras penitenciales debe devolver la señal duplicada, es decir, lo recibido más otro tanto. En confirmatorias, el comprador puede exigir que se firme la venta o resolver el contrato y reclamar daños.
¿Cuánto dinero se da de señal al comprar un piso?
La ley no fija un importe. Lo más habitual es en torno al 10 % del precio, pero se puede pactar otra cantidad.
¿Las arras se descuentan del precio?
Sí. La señal es un pago a cuenta y se resta de lo que se paga en la escritura.
¿Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca?
Solo si el contrato lo prevé. Por eso es importante incluir una condición que permita recuperar la señal si el banco deniega el préstamo en un plazo fijado.
