Vender una vivienda en Murcia: impuestos y gastos del vendedor

Vender una vivienda en Murcia tiene dos impuestos para el vendedor: el IRPF, que grava lo que ganas con la venta, y la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento. A eso se suman gastos como la notaría, el certificado energético o cancelar la hipoteca. Es el mismo régimen en toda la Región de Murcia, porque el IRPF es estatal y la escala del ahorro es la misma en todas las comunidades.

Esta guía explica cómo se calcula cada uno, cuándo no se paga y qué papeles necesitas, con las normas vigentes a octubre de 2026.

IRPF sobre la ganancia (escala del ahorro)

19-30 %

Plazo para reinvertir en otra vivienda habitual

2 años

Edad a partir de la cual la venta de la vivienda habitual no tributa

65 años

Retención del comprador si el vendedor no reside en España

3 %

¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda?

El vendedor paga el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. El comprador es quien paga el ITP (o el IVA en obra nueva), así que el vendedor no paga ese impuesto.

El IRPF se paga en la declaración de la renta del año siguiente a la venta, dentro de la base del ahorro. La plusvalía se paga al ayuntamiento cuando se vende: la ley la pone a cargo de quien transmite en las ventas (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). En Cartagena se autoliquida; en Murcia y Lorca llega una liquidación del ayuntamiento.

El reparto de la notaría sale del artículo 1455 del Código Civil: el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia y lo posterior, salvo que se pacte otra cosa.

¿Cómo se calcula el IRPF al vender un piso?

La ganancia es la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra. Según el artículo 35 de la Ley del IRPF:

• Valor de compra: lo que pagaste, más los impuestos y gastos de la compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y las mejoras que puedas justificar con factura. No cuentan los intereses de la hipoteca.
• Valor de venta: el precio de venta menos los gastos que pagas tú como vendedor, como la plusvalía municipal, la notaría o la comisión de la agencia.

Esa ganancia tributa con la escala del ahorro, que se aplica por tramos:

Si la vivienda la compraste antes del 31 de diciembre de 1994, puede aplicarse una reducción por antigüedad (los llamados coeficientes de abatimiento) a la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Solo vale mientras la suma de ventas acogidas desde 2015 no supere 400.000 €.

¿Cuándo no se paga IRPF al vender?

Hay cuatro casos en los que la ganancia no tributa o no existe:

1. Vendes con pérdidas. Si el valor de venta es menor que el de compra, no hay ganancia. La pérdida se puede compensar con otras ganancias del ahorro.
2. Tienes más de 65 años (o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia) y vendes tu vivienda habitual. La ganancia está exenta, sin necesidad de reinvertir (artículo 33.4 de la Ley del IRPF).
3. Reinviertes en otra vivienda habitual. Si destinas lo obtenido a comprar tu nueva vivienda habitual en los dos años siguientes a la venta (o en los dos anteriores), la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
4. Dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca, cuando no tienes otros bienes para pagar la deuda.

En la reinversión hay un detalle importante. Si la vivienda que vendes tenía hipoteca, lo que tienes que reinvertir es el precio de venta menos el capital pendiente de esa hipoteca, según el artículo 41 del Reglamento del IRPF. Si no reinviertes en el mismo año, debes indicarlo en la declaración de la renta.

Plusvalía municipal: lo que cobra el ayuntamiento

La plusvalía municipal grava la subida del valor del suelo desde que compraste. La paga el vendedor y la calcula cada ayuntamiento con su ordenanza. Si demuestras que vendes por menos de lo que compraste, no se paga.

En Murcia, Cartagena y Lorca el tipo es del 30 %, el máximo legal, y puedes elegir el cálculo que te salga más barato: el sistema objetivo, con el valor catastral del suelo y unos coeficientes, o la ganancia real del suelo. Tienes todos los detalles y ejemplos en la guía de la plusvalía municipal en Murcia, Cartagena y Lorca, y lo que pasa si heredaste la vivienda en la del impuesto de sucesiones en Murcia.

Gastos del vendedor: hipoteca, certificado energético y comunidad

Además de los impuestos, hay varios gastos y trámites que corren a cargo del vendedor.

Cancelar la hipoteca. Si la vivienda tiene hipoteca, lo normal es cancelarla con el dinero de la venta el mismo día de la firma. El banco puede cobrar una comisión por amortizar antes de tiempo solo dentro de los límites de la Ley 5/2019:

Después hay que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, con escritura de cancelación. Si no lo haces, la carga sigue apareciendo en la nota simple aunque la deuda esté pagada.

Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender una vivienda (Real Decreto 390/2021). Lo hace un técnico, tiene una validez de diez años (cinco si la calificación es G) y en la Región de Murcia se inscribe en el registro de la Comunidad Autónoma.

Certificado de deudas de la comunidad. En la escritura tienes que declarar que estás al corriente con la comunidad de propietarios y aportar un certificado del secretario, que debe emitirlo en un máximo de siete días (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). Solo se puede omitir si el comprador te exime de él.

IBI. Lo paga quien es propietario el 1 de enero. Es habitual pactar en el contrato que el comprador devuelva la parte proporcional del año. Los tipos de cada municipio están en la guía del IBI en la Región de Murcia.

Vendedores que no viven en España

Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del impuesto del vendedor (artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Es frecuente en la costa de la Región, donde muchos propietarios son extranjeros. El vendedor no residente declara después su ganancia y puede recuperar lo retenido de más.

Paso a paso: qué hacer antes de vender

1. Calcula la gananciaReúne la escritura de compra, las facturas de impuestos y gastos y las de las reformas. Sin facturas, las mejoras no cuentan.
2. Comprueba si estás exentoMira si tienes más de 65 años o si vas a reinvertir en otra vivienda habitual, y si se cumple el plazo de tres años de residencia.
3. Pide los papelesCertificado energético, certificado de deudas de la comunidad, último recibo del IBI y, si hay hipoteca, el certificado de deuda pendiente del banco.
4. Calcula la plusvalíaCon el valor catastral del suelo de tu recibo del IBI, compara el cálculo objetivo y el real y elige el más bajo.
5. Firma y cancelaFirma ante notario, cancela la hipoteca y su inscripción en el registro, y guarda todo para la declaración de la renta.

Para fijar un precio realista, mira el precio de la vivienda en Murcia en 2026 o la comparativa de barrios de Murcia para vivir, o pide una valoración gratuita. Si quieres ver qué se vende en tu zona, consulta las viviendas en venta en Murcia, Cartagena, Lorca o Molina de Segura. Si después vas a comprar, repasa los gastos de comprar una vivienda en Murcia.

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