El IBI es el impuesto municipal que paga cada año el dueño de un inmueble, y se calcula multiplicando la base liquidable (el valor catastral menos una reducción temporal) por el tipo que aprueba su ayuntamiento. Con una base liquidable de 80.000 €, el recibo de 2026 sería de unos 331 € en Madrid (tipo del 0,414 %), 569 € en Murcia (0,7115 %) y 833 € en Girona (1,041 %), antes de bonificaciones.
Actualizado el 6 de noviembre de 2026.
Esta guía explica qué grava el IBI, cómo se calcula paso a paso, por qué sube aunque el ayuntamiento no toque el tipo, qué bonificaciones permite la ley, quién lo paga cuando se vende o se alquila y cuál es el tipo de 2026 en cada capital de provincia. Si tu vivienda está en el municipio de Murcia, tienes los plazos y bonificaciones concretos en la guía del IBI en Murcia.
- Horquilla legal del tipo del IBI urbano (régimen común)
- 0,4 % – 1,10 %
- Fecha que decide quién paga el recibo del año
- 1 de enero
- Bonificación máxima que permite la ley a familias numerosas
- 90 %
- Recargo máximo por vivienda vacía más de dos años (regla general)
- 50 %
¿Qué es el IBI y qué inmuebles lo pagan?
El IBI es un impuesto municipal, directo y anual que grava la titularidad de los inmuebles. Lo regulan los artículos 60 a 77 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y cada ayuntamiento lo concreta en su ordenanza fiscal. Es obligatorio: todos los municipios de régimen común lo cobran.
Lo paga quien tenga sobre el inmueble alguno de estos derechos, por este orden (artículo 61): una concesión administrativa, un derecho de superficie, un usufructo o la propiedad. En la práctica, en una vivienda paga el propietario, salvo que haya un usufructuario, que es quien paga entonces.
Pagan IBI los inmuebles urbanos (pisos, casas, locales, naves, solares), los rústicos y los llamados de características especiales (grandes instalaciones como autopistas de peaje, presas o centrales). Cada inmueble con referencia catastral propia genera su recibo, por eso una plaza de garaje o un trastero independientes tienen un IBI aparte del de la vivienda.
El IBI de un garaje o un trastero
Una plaza de garaje con referencia catastral propia paga normalmente con el mismo tipo urbano que la vivienda, sobre su propio valor catastral, que suele ser bajo. La ley permite a los ayuntamientos poner tipos más altos a los inmuebles no residenciales según su uso, pero solo al 10 % de mayor valor catastral de cada uso (artículo 72.4). También pueden dejar exentos los recibos muy pequeños si su ordenanza fija un importe mínimo (artículo 62.4).
¿Cómo se calcula el IBI paso a paso?
La cuota del IBI sale de cuatro conceptos que aparecen en el recibo:
- Valor catastral (base imponible)Lo fija el Catastro, no el ayuntamiento. Es el valor administrativo del suelo y la construcción, y es la base imponible del impuesto (artículo 65).
- Base liquidableEs el valor catastral menos una reducción que se aplica durante nueve años cuando el Catastro revisa los valores de todo el municipio (artículos 66 a 70). Si no hay reducción, coincide con el valor catastral.
- Cuota íntegraBase liquidable multiplicada por el tipo de gravamen que aprueba el ayuntamiento en su ordenanza (artículos 71 y 72).
- Cuota líquidaLa cuota íntegra menos las bonificaciones que tengas reconocidas. Es lo que pagas. Si la vivienda está declarada vacía, el ayuntamiento puede exigir además un recargo, que es un porcentaje de esta cuota, se devenga el 31 de diciembre y se liquida aparte.
La horquilla del tipo de gravamen
El artículo 72 de la ley marca los límites del tipo, y cada ayuntamiento elige dentro de ellos:
| Clase de inmueble | Tipo mínimo | Tipo máximo |
|---|---|---|
| Urbanos (viviendas, garajes, locales) | 0,4 % | 1,10 % |
| Rústicos | 0,3 % | 0,90 % |
| Características especiales | 0,4 % | 1,3 % |
El máximo urbano puede subir 0,07 puntos en capitales de provincia o de comunidad autónoma, 0,07 donde hay transporte público colectivo de superficie y 0,06 si el ayuntamiento presta más servicios de los obligatorios. Tras una revisión catastral general, el ayuntamiento puede bajar el tipo urbano hasta el 0,1 % durante un máximo de seis años para suavizar la subida.
¿Por qué ha subido el IBI este año?
El recibo puede subir aunque el ayuntamiento no cambie el tipo. Estas son las causas habituales, todas recogidas en la ley:
- La reducción se va retirando. Tras una revisión catastral, la subida del valor se aplica poco a poco: el primer año se descuenta el 90 % de la diferencia entre el valor nuevo y el «valor base» (en general, la base liquidable del año anterior), y ese porcentaje baja 10 puntos cada año hasta desaparecer el décimo (artículos 68 y 69).
- Coeficientes de actualización. Las leyes de presupuestos pueden actualizar los valores catastrales con coeficientes, de forma general o para los municipios que lo piden (artículo 32 de la Ley del Catastro). Esta subida no tiene reducción.
- Cambio de tipo. El ayuntamiento puede subirlo en su ordenanza fiscal dentro de la horquilla legal.
- Obras o cambios en el inmueble. Una ampliación, una reforma declarada o un cambio de uso modifican el valor catastral desde el año siguiente a sus efectos catastrales (artículo 75.3).
- Fin de una bonificación. Por ejemplo, la de vivienda protegida, que dura tres años.
¿Qué bonificaciones del IBI existen?
La ley distingue entre bonificaciones obligatorias, que todos los ayuntamientos deben aplicar si se piden, y potestativas, que solo existen si la ordenanza municipal las incluye. Ninguna se aplica sola: hay que solicitarlas.
| Bonificación | Máximo legal | Tipo | Artículo |
|---|---|---|---|
| Vivienda de protección oficial | 50 % durante 3 años | Obligatoria | 73.2 |
| Promotoras, inmuebles en obra | 50 % a 90 %, hasta 3 años | Obligatoria | 73.1 |
| Familia numerosa | Hasta 90 % | Potestativa | 74.4 |
| Placas solares o energía ambiente | Hasta 50 % | Potestativa | 74.5 |
| Alquiler con renta limitada por una norma | Hasta 95 % | Potestativa | 74.6 |
| Puntos de recarga de vehículos eléctricos | Hasta 50 % | Potestativa | 74.7 |
Cada ayuntamiento decide el porcentaje, la duración y los requisitos. Dos ejemplos de 2026: Murcia bonifica a las familias numerosas entre el 40 % y el 90 % según el valor catastral y la categoría, y Pamplona hasta el 90 % según la renta familiar, con solicitud en enero. Para las placas solares, Pamplona aplica un 50 % durante tres años, y Murcia la incluye en sus ordenanzas de 2027 (aprobación provisional del Pleno; la definitiva, según la prensa). Antes de hacer una obra o pedir el título de familia numerosa, lee la ordenanza de tu municipio y sus plazos de solicitud.
¿Qué cambia con el recargo por vivienda vacía?
Los ayuntamientos pueden cobrar un recargo sobre el IBI de las viviendas declaradas desocupadas de forma permanente, siempre que lo regule su ordenanza. Es un porcentaje de la cuota líquida, se devenga el 31 de diciembre y se liquida aparte del recibo. Hasta el 7 de octubre de 2026 la regla era la de la Ley de Vivienda de 2023: hasta un 50 % para viviendas vacías más de dos años sin causa justificada de dueños con cuatro o más viviendas, hasta un 100 % si llevaban más de tres años vacías, y hasta 50 puntos más si el dueño tenía dos o más vacías en el mismo municipio.
El Real Decreto-ley 29/2026 reescribe el artículo 72 con efectos para los periodos impositivos que empiecen desde el 8 de octubre de 2026. Como el IBI se devenga el 1 de enero, en la práctica afectaría desde el IBI de 2027. Fuera de las zonas tensionadas no cambia nada: se mantiene la regla anterior. Las novedades son para los municipios en zona tensionada:
| Regla anterior (y fuera de zona tensionada) | Zona tensionada con el RDL 29/2026 | |
|---|---|---|
| Vacía más de 2 años | Hasta 50 %, solo dueños de 4 o más viviendas | Hasta 50 % para cualquier dueño; hasta 100 % si tiene 4 o más |
| Vacía más de 3 años | Hasta 100 % | Hasta 50 puntos más, solo para dueños de 4 o más viviendas |
| Pisos turísticos | Sin recargo | Hasta 50 %; hasta 100 % si el dueño tiene 2 o más y hasta 150 % si tiene 4 o más |
El decreto también enumera causas que justifican la desocupación: traslado por trabajo o estudios, dependencia o salud, segunda residencia con un máximo de cuatro años vacía, obras, litigios, o estar a la venta (hasta un año) o en alquiler (hasta seis meses) a precio de mercado. Qué es una zona tensionada lo explicamos en la guía de zonas tensionadas en España.
¿Quién paga el IBI en una compraventa o en un alquiler?
En una compraventa, el recibo de todo el año está a nombre de quien era propietario el 1 de enero, porque el impuesto se devenga ese día y el periodo coincide con el año natural (artículo 75). La ley permite repercutir el impuesto según las normas civiles (artículo 63.2), así que comprador y vendedor suelen pactar en la escritura un reparto proporcional a los meses.
Si compras, pide el último recibo pagado. La vivienda responde de las cuotas de IBI pendientes aunque cambie de dueño, y el notario debe advertirlo en la escritura (artículo 64). Los demás gastos de la operación están en la guía de gastos de comprar una vivienda en Murcia.
En un alquiler de vivienda, el Real Decreto-ley 29/2026 cambió el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde el 8 de octubre de 2026, los tributos de la vivienda, como el IBI, no se pueden imponer al inquilino, salvo que sea él el obligado tributario. Antes, el contrato podía cargárselos si lo decía por escrito con su importe anual.
Para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, el propio decreto (artículo 4.Dos, que reescribe la disposición transitoria cuarta de la Ley de Vivienda) dice que, salvo en la prórroga y la actualización de la renta, «el régimen jurídico de estos contratos será el que estuviese vigente en el momento de su celebración». Para los firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 7 de octubre de 2026, el decreto no trae una regla expresa. Además, está pendiente de convalidación. Si el Congreso lo deroga, vuelve el texto anterior. Lo seguimos en el artículo sobre los nuevos decretos de vivienda.
¿Cómo consultar tu valor catastral?
El valor catastral de tu inmueble y la base liquidable suelen figurar en el recibo del IBI. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro, en el apartado «Mi Catastro», que muestra los inmuebles a tu nombre. Para entrar necesitas certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve.
Si crees que el valor catastral está mal (por ejemplo, porque figura una superficie mayor de la real), la corrección se pide al Catastro, no al ayuntamiento. Para saber cuánto vale tu casa a precio de mercado, que es otra cosa, puedes usar la valoración gratuita de vivienda.
Tipo del IBI en 2026 en las capitales de provincia
La tabla recoge el tipo del IBI urbano de 2026 que cada capital comunicó al Ministerio de Hacienda, publicado el 30 de septiembre de 2026 en «Tipos de gravamen, índices y coeficientes». Incluye el año de la última revisión catastral general, que explica parte de las diferencias entre recibos. Bilbao, Donostia, Vitoria-Gasteiz y Pamplona tienen régimen foral y no figuran en esa estadística.
| Capital | Comunidad | Tipo urbano 2026 | Última revisión catastral | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| Almería | Andalucía | 0,575 % | 2008 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Cádiz | Andalucía | 0,74 % | 1996 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Córdoba | Andalucía | 0,5081 % | 1995 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Granada | Andalucía | 0,639 % | 1997 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Huelva | Andalucía | 0,90 % | 2000 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Jaén | Andalucía | 0,65 % | 1997 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Málaga | Andalucía | 0,451 % | 2009 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Sevilla | Andalucía | 0,662 % | 2001 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Huesca | Aragón | 0,75 % | 2001 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Teruel | Aragón | 0,444 % | 1996 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Zaragoza | Aragón | 0,40 % | 2013 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Oviedo | Asturias | 0,58 % | 2013 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Palma | Illes Balears | 0,445 % | 2013 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Las Palmas de Gran Canaria | Canarias | 0,62 % | 1996 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Santa Cruz de Tenerife | Canarias | 0,524 % | 1995 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Santander | Cantabria | 0,40 % | 2010 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Ávila | Castilla y León | 0,581 % | 2010 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Burgos | Castilla y León | 0,4568 % | 2010 | Hacienda, cuadro 1.C |
| León | Castilla y León | 0,766 % | 1996 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Palencia | Castilla y León | 0,533 % | 2025 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Salamanca | Castilla y León | 0,7125 % | 1996 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Segovia | Castilla y León | 0,655 % | 2025 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Soria | Castilla y León | 0,621 % | 2009 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Valladolid | Castilla y León | 0,5837 % | 1995 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Zamora | Castilla y León | 0,528 % | 2011 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Albacete | Castilla-La Mancha | 0,446 % | 2006 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Ciudad Real | Castilla-La Mancha | 0,76 % | 2012 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Cuenca | Castilla-La Mancha | 0,60 % | 2017 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Guadalajara | Castilla-La Mancha | 0,54 % | 2013 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Toledo | Castilla-La Mancha | 0,444 % | 2008 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Barcelona | Cataluña | 0,66 % | 2018 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Girona | Cataluña | 1,041 % | 1990 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Lleida | Cataluña | 0,928 % | 2006 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Tarragona | Cataluña | 1,023 % | 2001 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Badajoz | Extremadura | 0,72 % | 1996 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Cáceres | Extremadura | 0,72 % | 1995 | Hacienda, cuadro 1.C |
| A Coruña | Galicia | 0,618 % | 1997 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Lugo | Galicia | 0,74 % | 1998 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Ourense | Galicia | 0,45 % | 2006 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Pontevedra | Galicia | 0,64 % | 2001 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Madrid | Comunidad de Madrid | 0,414 % | 2012 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Murcia (guía del IBI en Murcia) | Región de Murcia | 0,7115 % | 2019 | Hacienda, cuadro 1.C, y ordenanza fiscal 3.1 |
| Logroño | La Rioja | 0,57 % | 1997 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Alicante | Comunitat Valenciana | 0,62042 % | 1996 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Castellón de la Plana | Comunitat Valenciana | 0,6362 % | 2012 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Valencia | Comunitat Valenciana | 0,5784 % | 1998 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Ceuta | Ceuta | 0,79 % | 2004 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Melilla | Melilla | 0,80 % | 2008 | Hacienda, cuadro 1.C |
| Pamplona | Navarra (régimen foral) | 0,25 % | Sin dato | Ordenanza fiscal n.º 1 publicada en diciembre de 2025, art. 4 |
| Bilbao | País Vasco (régimen foral) | Sin dato oficial localizado a 06/11/2026 | Sin dato | No localizada |
| Donostia / San Sebastián | País Vasco (régimen foral) | Sin dato oficial localizado a 06/11/2026 | Sin dato | No localizada |
| Vitoria-Gasteiz | País Vasco (régimen foral) | Sin dato oficial localizado a 06/11/2026 | Sin dato | No localizada |
En Navarra y el País Vasco el IBI (en Navarra, «contribución territorial») se rige por sus leyes y normas forales, con horquillas distintas, así que el 0,25 % de Pamplona no se puede comparar directamente con el resto. Para cualquier otro municipio, el tipo está en su ordenanza fiscal del IBI y en la consulta de información impositiva municipal del Ministerio de Hacienda, que permite buscar por provincia y municipio.
Qué hacer ahora con tu IBI
Revisa en tu último recibo el valor catastral y la base liquidable, y comprueba si tu municipio está en los años de reducción: si es así, el recibo seguirá subiendo aunque no cambie el tipo. Si tienes derecho a una bonificación (familia numerosa, vivienda protegida, placas solares), pídela en el plazo de tu ordenanza. Para familia numerosa, por ejemplo, Murcia la exige antes del 1 de enero y Pamplona durante el mes de enero del año en que se aplica; la de placas solares de Murcia tiene otro plazo, explicado en la guía del IBI en Murcia.
Si vas a vender, el IBI se suma a la plusvalía municipal, que explicamos en la guía de la plusvalía municipal y cómo se calcula, y en el caso de Murcia, Cartagena y Lorca, en la de la plusvalía en la Región de Murcia. Si buscas casa en la Región, tienes el precio de la vivienda en Murcia, en Cartagena y las viviendas en venta en Murcia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el IBI y cada cuánto se paga?
Es el impuesto sobre bienes inmuebles, un tributo municipal que se paga una vez al año por ser propietario (o usufructuario) de un inmueble el 1 de enero. Cada ayuntamiento fija el periodo de pago y si se puede fraccionar.
¿Cómo se calcula el IBI de una vivienda?
Se multiplica la base liquidable (el valor catastral menos la reducción que haya por una revisión catastral) por el tipo de gravamen del municipio, y se restan las bonificaciones. Con 80.000 € de base y un tipo del 0,5 %, son 400 € al año.
¿Por qué ha subido el IBI si el ayuntamiento no ha cambiado el tipo?
Lo habitual es que se esté retirando la reducción de una revisión catastral (10 puntos menos cada año durante nueve años) o que se hayan aplicado coeficientes de actualización del valor catastral. También sube si has hecho obras que cambian el valor.
¿Se paga IBI por una plaza de garaje?
Sí, si tiene referencia catastral propia: genera su propio recibo con el tipo urbano del municipio sobre su valor catastral. Si va incluida en la misma referencia que la vivienda, se paga dentro del recibo del piso.
¿Puede el casero cobrarme el IBI en el alquiler?
Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 lo prohíbe en la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo que el inquilino sea el obligado tributario. A 6 de noviembre de 2026 el decreto está pendiente de convalidación en el Congreso.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 60 a 77 (texto consolidado)BOE, consultado el 06/11/2026
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (artículos 3 y 8)BOE, 07/10/2026, consultado el 06/11/2026
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 20 (texto consolidado)BOE, consultado el 06/11/2026
- Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, artículo 32BOE, consultado el 06/11/2026
- Imposición local. Tipos de gravamen, índices y coeficientes. Año 2026. Cuadro 1.C: municipios capitales de provinciaMinisterio de Hacienda, 30/09/2026
- Consulta de información impositiva municipalMinisterio de Hacienda, consultado el 06/11/2026
- Ordenanza fiscal n.º 1. Contribución territorial (ordenanzas de 2026)Ayuntamiento de Pamplona, diciembre de 2025
- Sede Electrónica del CatastroDirección General del Catastro, consultado el 06/11/2026
