La plusvalía municipal se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has tenido el inmueble y aplicando el tipo de tu ayuntamiento, como máximo del 30 %. Su nombre oficial es IIVTNU, impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Con un suelo de 40.000 €, diez años de propiedad y un tipo del 30 %, son 40.000 × 0,12 × 30 % = 1.440 € si firmas hasta el 30 de noviembre de 2026, y 2.640 € con la tabla que entraría el 1 de diciembre si no se deroga el Real Decreto-ley 29/2026.
Actualizado el 6 de noviembre de 2026.
Esta guía explica qué grava la plusvalía, los dos métodos de cálculo, la tabla completa de coeficientes vigente y la nueva, quién paga, cuándo no se paga y los plazos. Si el inmueble está en Murcia, Cartagena o Lorca, tienes las ordenanzas y bonificaciones de cada una en la guía de la plusvalía municipal en la Región de Murcia.
- Tipo máximo de la plusvalía municipal
- 30 %
- Coeficiente máximo para 20 años o más, antes y desde el 1/12/2026
- 0,40 → 0,30
- Plazo para declararla en una venta o donación
- 30 días hábiles
- Bonificación máxima que permite la ley en herencias de familiares directos
- 95 %
¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?
El IIVTNU es un impuesto municipal que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando cambia de manos. Lo regulan los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Es voluntario para los ayuntamientos: solo se cobra donde la ordenanza fiscal lo establece, y cada ayuntamiento fija su tipo y sus coeficientes dentro de los máximos de la ley.
Se paga al transmitir la propiedad de un terreno urbano, o de un piso, casa o local (que llevan su parte de suelo), por cualquier título:
- Compraventa y permuta.
- Herencia («por causa de muerte»).
- Donación.
- Constitución o venta de un derecho real como el usufructo.
Solo grava el suelo, no la construcción. Por eso el cálculo usa el valor catastral del suelo, que es una parte del valor catastral total del inmueble.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
La ley tiene dos métodos. El ayuntamiento aplica el primero, y tú puedes pedir el segundo si te sale menos (artículo 107.5). Se paga por el más bajo.
Método objetivo: valor del suelo por coeficiente
- Valor catastral del sueloEstá en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. El ayuntamiento puede reducirlo hasta un 15 % (artículo 107.2) o, durante cinco años tras una revisión catastral, hasta un 60 % (artículo 107.3).
- Años de propiedadSe cuentan años completos, con un máximo de 20. Si es menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.
- CoeficienteEl que fija la ordenanza para esos años, sin superar el máximo legal. Valor del suelo × coeficiente = base imponible.
- Tipo de gravamenEl de la ordenanza, como máximo el 30 % (artículo 108). Base imponible × tipo = cuota íntegra.
- BonificacionesSi la ordenanza las prevé y las pides, se restan de la cuota.
Método real: la ganancia de verdad
Restas el valor de compra al de venta, tomando en cada caso el mayor entre el que figura en la escritura y el comprobado por la Administración, sin contar gastos ni impuestos. Luego aplicas a esa ganancia el porcentaje que representa el suelo en el valor catastral total. Si el suelo es el 40 % del valor catastral, el 40 % de la ganancia es la base (artículo 104.5). En herencias y donaciones se usa el valor declarado en el impuesto de sucesiones y donaciones.
Coeficientes de la plusvalía hasta el 30 de noviembre y desde el 1 de diciembre de 2026
La primera columna es la tabla de coeficientes máximos vigente del artículo 107.4. Es la del Real Decreto-ley 8/2023, que sigue aplicándose porque el Congreso derogó las actualizaciones posteriores (los Reales Decretos-ley 9/2024, 16/2025 y, el 2 de octubre de 2026, el 26/2026). La segunda es la del artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, que se aplica a las transmisiones desde el 1 de diciembre de 2026 salvo que el Congreso lo derogue.
| Años de propiedad | Hasta el 30/11/2026 | Desde el 1/12/2026 | Cambio |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 0,17 | Sube |
| 1 | 0,15 | 0,16 | Sube |
| 2 | 0,14 | 0,16 | Sube |
| 3 | 0,14 | 0,17 | Sube |
| 4 | 0,16 | 0,17 | Sube |
| 5 | 0,18 | 0,19 | Sube |
| 6 | 0,19 | 0,21 | Sube |
| 7 | 0,20 | 0,23 | Sube |
| 8 | 0,19 | 0,24 | Sube |
| 9 | 0,15 | 0,25 | Sube |
| 10 | 0,12 | 0,22 | Sube |
| 11 | 0,10 | 0,18 | Sube |
| 12 | 0,09 | 0,14 | Sube |
| 13 | 0,09 | 0,12 | Sube |
| 14 | 0,09 | 0,11 | Sube |
| 15 | 0,09 | 0,11 | Sube |
| 16 | 0,10 | 0,11 | Sube |
| 17 | 0,13 | 0,11 | Baja |
| 18 | 0,17 | 0,13 | Baja |
| 19 | 0,23 | 0,20 | Baja |
| 20 o más | 0,40 | 0,30 | Baja |
| Dato | Hasta el 30/11/2026 | Desde el 1/12/2026 |
|---|---|---|
| 0 | 0,15 | 0,17 |
| 1 | 0,15 | 0,16 |
| 2 | 0,14 | 0,16 |
| 3 | 0,14 | 0,17 |
| 4 | 0,16 | 0,17 |
| 5 | 0,18 | 0,19 |
| 6 | 0,19 | 0,21 |
| 7 | 0,2 | 0,23 |
| 8 | 0,19 | 0,24 |
| 9 | 0,15 | 0,25 |
| 10 | 0,12 | 0,22 |
| 11 | 0,1 | 0,18 |
| 12 | 0,09 | 0,14 |
| 13 | 0,09 | 0,12 |
| 14 | 0,09 | 0,11 |
| 15 | 0,09 | 0,11 |
| 16 | 0,1 | 0,11 |
| 17 | 0,13 | 0,11 |
| 18 | 0,17 | 0,13 |
| 19 | 0,23 | 0,2 |
| 20 | 0,4 | 0,3 |
Fuente: BOE: artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales (redacciones publicadas el 02/10/2026 y el 07/10/2026)
¿Se aplica la tabla nueva en todos los ayuntamientos?
No de la misma forma. Son coeficientes máximos, y cada ayuntamiento aplica los de su ordenanza. El último párrafo del artículo 107.4 dice que, si un coeficiente de la ordenanza queda por encima del nuevo máximo, se aplica directamente el máximo hasta que se corrija la ordenanza. Las bajadas (17 años o más) llegan, por tanto, solo a los municipios cuyos coeficientes superen el nuevo máximo, por ejemplo los que hoy aplican el 0,40 a los 20 años; donde la ordenanza ya tenga coeficientes iguales o inferiores, no cambian.
Las subidas (menos de 17 años) solo se notan donde la ordenanza remite a los coeficientes máximos de la ley en cada momento, como hacen Murcia, Cartagena y Lorca, o donde el ayuntamiento la modifique. Si tu ordenanza recoge una tabla con cifras fijas, seguirán aplicándose esas cifras mientras no superen el nuevo máximo, tanto en los años en que el máximo sube como en los que baja. Lo que cuenta es la fecha de la transmisión: la de la escritura en una venta o donación y la del fallecimiento en una herencia (artículo 109).
Cuánto cambia la cuota con un suelo de 40.000 €
Cálculo con un valor catastral del suelo de 40.000 €, un tipo del 30 %, sin bonificaciones y suponiendo que la ordenanza aplica los coeficientes máximos:
| Años de propiedad | Hasta el 30/11/2026 | Desde el 1/12/2026 | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 3 | 1.680 € | 2.040 € | +360 € |
| 5 | 2.160 € | 2.280 € | +120 € |
| 8 | 2.280 € | 2.880 € | +600 € |
| 9 | 1.800 € | 3.000 € | +1.200 € |
| 10 | 1.440 € | 2.640 € | +1.200 € |
| 12 | 1.080 € | 1.680 € | +600 € |
| 15 | 1.080 € | 1.320 € | +240 € |
| 18 | 2.040 € | 1.560 € | −480 € |
| 20 o más | 4.800 € | 3.600 € | −1.200 € |
¿Qué tipo de plusvalía cobran las capitales?
El tipo lo fija cada ayuntamiento hasta el 30 %, y puede ser único o distinto según los años. Estos son los de 2026 en las capitales más pobladas de régimen común, según la estadística del Ministerio de Hacienda publicada el 30 de septiembre de 2026:
| Capital | Tipo 2026 | Coeficientes que aplica |
|---|---|---|
| Madrid | 29 % | Máximos legales |
| Barcelona | 30 % | Máximos, salvo 0,05 con menos de un año |
| Valencia | 29,70 % | Máximos legales |
| Sevilla | 26,53 % | Máximos legales |
| Zaragoza | 28 % | Máximos legales |
| Málaga | 29 % | Máximos legales |
| Murcia | 30 % | Máximos legales |
| Palma | 18 % | Máximos legales |
| Las Palmas de Gran Canaria | 30 % | Máximos legales |
| Alicante | 30 % | Máximos legales |
| Córdoba | 27,52 % | Propios, iguales o inferiores al máximo |
| Valladolid | 21,76 % | Propios, por debajo del máximo |
Entre las capitales de régimen común con dato, el tipo más bajo de 2026 es el de Segovia (15 %); Huesca figura sin dato en la estadística. Para cualquier otro municipio, el tipo y los coeficientes están en su ordenanza fiscal y en la consulta de información impositiva municipal del Ministerio de Hacienda.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Depende de cómo se transmita el inmueble (artículo 106):
- Compraventa (transmisión a título oneroso): paga el vendedor, que es quien obtiene la ganancia.
- Vendedor no residente: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador es sustituto del contribuyente y es quien responde ante el ayuntamiento (artículo 106.2). Conviene que el contrato diga cómo se descuenta del precio.
- Herencia o donación (a título lucrativo): paga quien recibe el inmueble, el heredero o el donatario.
Un pacto en el contrato para que pague el comprador es válido entre las partes, pero el ayuntamiento se dirige al sujeto pasivo que marca la ley. Además, aunque no pague, también deben comunicar la transmisión al ayuntamiento en el mismo plazo el comprador en las ventas y el donante en las donaciones (artículo 110.6).
¿Cuándo no se paga la plusvalía?
No hay que pagarla en estos casos que fija la ley:
| Supuesto | Por qué | Artículo |
|---|---|---|
| Venta sin ganancia del suelo | No sujeta, acreditándolo con las escrituras | 104.5 |
| Suelo rústico | No sujeto | 104.2 |
| Aportaciones a la sociedad de gananciales y adjudicaciones al disolverla | No sujeto | 104.3 |
| Adjudicaciones entre cónyuges o a los hijos por sentencia de divorcio, separación o nulidad | No sujeto | 104.3 |
| Herencias de hijos de mujeres fallecidas por violencia contra la mujer | No sujeto | 104.3 |
| Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual | Exento, si el deudor no tiene otros bienes para pagar la deuda | 105.1.c |
| Constitución y transmisión de servidumbres | Exento por ley | 105.1.a |
| Bienes de interés cultural o en conjuntos histórico-artísticos con obras de conservación a cargo del dueño | Exento en los términos de la ordenanza | 105.1.b |
En las adjudicaciones por divorcio y gananciales, la siguiente venta cuenta los años desde la adquisición original, no desde la adjudicación.
Bonificaciones en herencias
La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes (artículo 108.4). Cada ordenanza decide el porcentaje y los requisitos, que suelen ligarse a la vivienda habitual del fallecido. En la Región de Murcia, por ejemplo, Murcia y Cartagena aplican el 95 % a la vivienda habitual y Lorca lo gradúa según el valor del suelo; lo detallamos en la guía de la plusvalía en Murcia, Cartagena y Lorca.
Ejemplos con números
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía?
El plazo empieza el día de la transmisión (artículo 110.2):
- Venta o donación30 días hábiles desde la escritura. No cuentan sábados, domingos ni festivos.
- Herencia6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a petición de quien hereda. Pide la prórroga antes de que venzan los seis meses.
- DocumentosEscritura o documento de la transmisión, y la escritura de compra anterior si pides el método real o alegas que no hay ganancia. En herencias suelen pedirse también el certificado de defunción y el testamento o la declaración de herederos.
- Declaración o autoliquidaciónEl ayuntamiento decide el sistema: o presentas la declaración y te notifica la liquidación con su plazo de pago, o la calculas y pagas tú dentro del mismo plazo (artículo 110.4).
Fuera de plazo hay recargos según la Ley General Tributaria. El notario debe advertirte del plazo en la escritura y comunicar cada trimestre al ayuntamiento las transmisiones que autoriza (artículo 110.7), así que el ayuntamiento acaba sabiendo de la operación.
Qué hacer antes de vender o heredar
Antes de fijar el precio, busca el valor catastral del suelo en tu recibo del IBI y calcula la plusvalía con las dos columnas de coeficientes. Si tienes el inmueble desde hace menos de 17 años y piensas firmar en noviembre o diciembre de 2026, la fecha de la escritura puede cambiar la cuota; compruébalo en la ordenanza de tu municipio. El funcionamiento del IBI, que pagarás mientras seas el dueño, está en la guía IBI: qué es, cómo se calcula y quién lo paga.
La plusvalía municipal no es la única factura de una venta: la ganancia también tributa en el IRPF, como explicamos en impuestos y gastos al vender una vivienda. En una herencia se suma el impuesto de sucesiones; tienes el caso de la Región en la guía del impuesto de sucesiones en Murcia. Para poner precio a tu casa puedes usar la valoración gratuita de vivienda y ver el precio de la vivienda en Murcia o las viviendas en venta en Murcia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el IIVTNU?
Es el nombre oficial de la plusvalía municipal: impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Lo regulan los artículos 104 a 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento.
¿Quién paga la plusvalía en una compraventa?
El vendedor. Si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador es sustituto del contribuyente y responde ante el ayuntamiento. Un pacto en el contrato no cambia a quién se dirige la Administración.
¿Cambian los coeficientes de la plusvalía el 1 de diciembre de 2026?
Sí, salvo que el Congreso derogue el Real Decreto-ley 29/2026, que a 6 de noviembre de 2026 no ha votado. Las bajadas (17 años o más) llegan a los municipios cuyos coeficientes superen el nuevo máximo; las subidas, donde la ordenanza remite a los máximos legales o se modifica.
¿Se paga plusvalía si vendo por menos de lo que compré?
No, si el valor del suelo al vender no supera al de compra. Debes presentar la declaración en plazo con las escrituras de compra y venta para acreditarlo.
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía de una herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a petición del heredero; pide la prórroga antes de que acabe el plazo. En ventas y donaciones el plazo es de 30 días hábiles desde la escritura.
Fuentes
- Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110 (texto consolidado)BOE, consultado el 06/11/2026
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (artículo 10, coeficientes de la plusvalía)BOE, 07/10/2026, consultado el 06/11/2026
- Resolución de 2 de octubre de 2026 por la que se publica el Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 26/2026BOE, 02/10/2026
- Imposición local. Tipos de gravamen, índices y coeficientes. Año 2026. Cuadro 3.C: plusvalía en las capitales de provinciaMinisterio de Hacienda, 30/09/2026
- Consulta de información impositiva municipalMinisterio de Hacienda, consultado el 06/11/2026
