Zonas tensionadas en España: dónde están y qué cambia

Actualizado el 5 de noviembre de 2026.

Las zonas tensionadas en España están en cinco comunidades autónomas: Cataluña, el País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Son municipios o barrios donde la comunidad ha declarado, con la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que hay riesgo de que falte vivienda asequible. Allí se limita la renta de los nuevos contratos de alquiler. Te contamos cuáles son, con la resolución oficial de cada una, y qué cambia para inquilinos y propietarios.

Si vives o alquilas en Murcia, la situación de la Región la explicamos en zonas tensionadas en Murcia.

Qué es una zona tensionada

Una zona de mercado residencial tensionado es un ámbito, que puede ser un municipio entero, un barrio o un núcleo de población, donde la administración competente en vivienda aprecia un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible. Lo regula el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo.

La declaración necesita una memoria con datos que acrediten al menos una de estas dos situaciones:

• Esfuerzo: la hipoteca o el alquiler medio, más los gastos y suministros básicos, supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares.
• Subida: el precio de compra o de alquiler ha crecido en los cinco años anteriores al menos 3 puntos más que el IPC de la comunidad autónoma.

Esfuerzo de los hogares a partir del cual se puede declarar

30 %

Subida de precios por encima del IPC en cinco años

3 puntos

Duración de la declaración, prorrogable año a año

3 años

Comunidades con zonas declaradas a 5 de noviembre de 2026

5

Quién la declara

La declara la comunidad autónoma, que tiene la competencia en vivienda, tras un trámite de información pública. Un ayuntamiento puede pedirla: Santiago de Compostela se declaró en 2026 a petición de su ayuntamiento, pero la resolución la firmó el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Después, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publica cada trimestre en el BOE la relación de zonas declaradas, y desde entonces se aplican las medidas de la ley.

Dónde hay zonas tensionadas en España

Esta es la relación oficial que publica el Ministerio de Vivienda, comprobada el 5 de noviembre de 2026, con la resolución del BOE de cada zona.

Los cambios de Cataluña que aún no están en la lista

El 19 de octubre de 2026, el Diario Oficial de la Generalitat (DOGC nº 9775) publicó dos resoluciones del 16 de octubre:

• La TER/3739/2026 prorroga la primera zona solo en 118 de sus 140 municipios. Hay 22 que ya no cumplen los requisitos del artículo 18 y no entran en la prórroga, entre ellos Lleida, Reus, Granollers, Figueres, Mollet del Vallès y Tortosa.
• La TER/3740/2026 declara 53 municipios nuevos, como Martorell, Sant Andreu de la Barca, Tordera, Vila-seca o Llagostera.

La resolución no fija una fecha de salida para esos 22 municipios. Según la relación del Ministerio, su declaración actual sigue vigente hasta el 16 de marzo de 2027, así que hasta entonces siguen siendo zona tensionada. La ley obliga a comunicar estas resoluciones al Ministerio, que las incluirá en su relación trimestral. Cuando recoja los 53 nuevos, Cataluña sumará provisionalmente 324 municipios (140 + 131 + 53), y 302 desde el 16 de marzo de 2027, cuando salgan los 22.

Qué cambia para los inquilinos

En un municipio o barrio declarado, y mientras dure la declaración, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) añade tres protecciones al alquiler de vivienda habitual:

1. Tope a la renta de los contratos nuevos. La renta inicial no puede superar la del último contrato de esa vivienda en los cinco años anteriores, con su actualización anual (artículo 17.6). Solo se admite subirla hasta un 10 % más en casos tasados, como una rehabilitación o mejora reciente.
2. Índice de referencia para los grandes propietarios. Si el casero es un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no puede pasar del límite del sistema de índices de precios de referencia del Ministerio (artículo 17.7). Puedes consultar el rango de tu vivienda en el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler.
3. Prórroga extraordinaria de hasta tres años. Al acabar la prórroga obligatoria, el inquilino puede pedir prórrogas anuales hasta tres años más con las mismas condiciones (artículo 10.3). El casero solo puede negarse si se pacta otra cosa, se firma un contrato nuevo respetando los topes o necesita la vivienda para él o su familia en los términos de la ley.

Qué cambia para los propietarios

Quién es gran tenedor

Según el artículo 3.k de la Ley 12/2023, es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En una zona tensionada, la comunidad puede bajar el umbral a cinco o más viviendas en esa zona si lo justifica en la memoria. Cataluña lo aplica en las resoluciones publicadas en el DOGC en octubre de 2026.

Las ventajas fiscales del IRPF

Quien alquila una vivienda puede reducir el rendimiento neto del alquiler en su declaración de la renta. Con la redacción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF vigente desde el 8 de octubre de 2026, introducida por el Real Decreto-ley 29/2026, el porcentaje depende de si la vivienda está en zona tensionada. Se aplica cuando un propietario que no es gran tenedor firma un nuevo contrato rebajando la renta más de un 5 % respecto al anterior:

Nuevo contrato con el mismo inquilino al acabar el plazo mínimo de cinco años o la última prórroga, o renta por debajo del índice de referencia

100 %

En zona tensionada, con inquilino de 18 a 35 años

95 %

En zona tensionada, resto de inquilinos

90 %

Fuera de zona tensionada, con inquilino de 18 a 35 años

85 %

Fuera de zona tensionada, resto de casos

70 %

Si la renta inicial no supera la del contrato anterior, pero no la rebaja más de un 5 %, la reducción es del 50 %. Si la sube, va del 40 % al 15 % según cuánto.

Quien alquila una vivienda por primera vez tiene otra escala: 100 % si la renta es inferior al índice de referencia; 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años; 90 % en zona tensionada; 85 % con inquilino de 18 a 35 años fuera de ella, y 50 % si la renta es igual o superior al índice.

La situación en la Región de Murcia

La Región de Murcia no tiene ninguna zona tensionada: ningún municipio ni barrio figura en la relación del Ministerio. Como en el resto de comunidades sin declaración, en Murcia el propietario fija con libertad la renta de un contrato nuevo de vivienda habitual, aunque las subidas durante el contrato siguen las reglas estatales.

Hay dos límites que sí rigen en todo el país desde el 8 de octubre de 2026, con los apartados 17.8 y 17.9 de la LAU que añadió el Real Decreto-ley 29/2026. Si se firman contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede subir cada año más que el índice IRAV. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la del alquiler de la vivienda completa.

Para que un municipio murciano lo fuera, el Gobierno regional tendría que tramitar el procedimiento del artículo 18: memoria con datos, información pública y resolución. Qué dicen los datos oficiales del alquiler en Murcia, Cartagena o Molina de Segura frente al criterio del IPC lo analizamos en zonas tensionadas en Murcia, y cuánto te pueden subir el alquiler este año, en la subida del alquiler en 2026.

Cómo saber si tu vivienda está en una zona tensionada

1. Busca tu municipioMira la relación del Ministerio de Vivienda. Si tu municipio no está, no hay zona tensionada.
2. Comprueba el ámbitoEn Asturias, Galdakao o Vitoria-Gasteiz la zona no ocupa todo el municipio: lee la resolución para ver qué barrios o núcleos incluye.
3. Revisa las fechasLa declaración se aplica desde la fecha de inicio que fija el Ministerio y dura tres años, salvo prórroga.
4. Consulta el índiceSi tu casero es un gran tenedor, compara la renta con el rango del sistema de referencia del Ministerio.

Si estás buscando piso en la Región, puedes ver los pisos en alquiler en Murcia o en Cartagena, y repasar lo que cuesta alquilar por barrios en la guía del precio del alquiler en Murcia.

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