Zonas tensionadas: dónde hay en España y por qué Murcia no tiene

Una zona tensionada es un municipio o barrio donde la comunidad autónoma declara que falta vivienda asequible, y eso activa los topes al alquiler de la Ley de Vivienda. En España hay zonas tensionadas en cinco comunidades. En la Región de Murcia no hay ninguna a 5 de noviembre de 2026, así que en Murcia, Cartagena o Molina de Segura el casero fija libremente la renta de un contrato nuevo. Te explicamos dónde las hay, qué cambiaría si Murcia las tuviera y qué dicen los datos oficiales.

Zonas tensionadas declaradas en la Región de Murcia

0

Comunidades autónomas con zonas tensionadas

5

Municipios vascos añadidos en el BOE del 3 de noviembre de 2026

3

Ayudas estatales de 2026 solo para comunidades con zonas declaradas

180 millones €

Qué es una zona tensionada

Es un territorio donde la administración competente en vivienda considera que hay riesgo de que falte vivienda asequible. Lo regula el artículo 18 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Puede ser un municipio entero, un barrio o un núcleo de población.

Para declararla, la ley exige una memoria con datos que demuestren al menos una de estas dos situaciones:

• Esfuerzo: el coste medio de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona.
• Subida: el precio de compra o de alquiler ha crecido en los cinco años anteriores al menos 3 puntos más que el IPC de la comunidad autónoma.

La declaración dura tres años y se puede prorrogar año a año si se mantienen las circunstancias. Además, la administración tiene que aprobar un plan con medidas para corregir el problema.

Dónde hay zonas tensionadas en España

El Ministerio de Vivienda publica cada trimestre en el BOE la relación de las nuevas declaraciones. La última, del 3 de noviembre de 2026, añade Sopela, Urduliz y Bergara, en el País Vasco. Las zonas declaradas están en Cataluña (la que más tiene), el País Vasco, Navarra, Galicia (A Coruña y Santiago de Compostela) y Asturias (núcleos y barrios de Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés y Gozón). En la Región de Murcia, ninguna.

En Cataluña, la Generalitat aprobó el 16 de octubre de 2026 53 municipios nuevos y dejó fuera de la prórroga a 22, como Lleida, Reus o Granollers, que siguen siendo zona tensionada hasta el 16 de marzo de 2027. Serán 324 municipios de forma provisional cuando el Ministerio recoja las nuevas declaraciones, y 302 desde el 16 de marzo de 2027. La lista completa, comunidad por comunidad, está en nuestra guía de las zonas tensionadas en España.

Las demás comunidades, entre ellas Madrid, la Comunitat Valenciana o Andalucía, tampoco han declarado ninguna. La decisión final es siempre de la administración autonómica, aunque la pida un ayuntamiento: Santiago de Compostela se declaró en 2026 a petición del suyo, pero la resolución la dictó el organismo de vivienda de la Xunta.

Qué cambiaría si Murcia tuviera zonas tensionadas

Estas son las diferencias principales para quien alquila una vivienda dentro de una zona tensionada, a 5 de noviembre de 2026:

Un gran tenedor es, en general, quien tiene más de diez viviendas. En una zona tensionada la comunidad puede bajar ese umbral a cinco.

Murcia se queda fuera de las ayudas para zonas tensionadas

El Real Decreto 851/2026, de 21 de octubre, reparte subvenciones directas del Ministerio de Vivienda con cargo a 2026, pero solo para las comunidades que han declarado zonas tensionadas. Sirven para construir o rehabilitar vivienda en alquiler asequible, comprar suelo o viviendas para alquiler social y avalar impagos de inquilinos jóvenes o vulnerables. Las viviendas que se financien quedan protegidas para siempre.

En total son 180 millones de euros. El mismo decreto añade al Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 que el dinero para programas en zonas tensionadas será adicional al reparto ordinario. Mientras la Región no declare ninguna, no puede optar a esa vía de financiación.

Las ventajas fiscales para el casero también cambian

Con la redacción del IRPF vigente desde el 8 de octubre de 2026, que también procede del Real Decreto-ley 29/2026, el propietario que alquila en una zona tensionada y no es gran tenedor paga menos impuestos. Si firma un contrato nuevo bajando la renta más de un 5 % respecto al anterior, y no cumple los requisitos de la reducción del 100 %, estas son las reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler:

Reducción en zona tensionada (95 % si el inquilino tiene entre 18 y 35 años)

90 %

Reducción fuera de zona tensionada, como en Murcia (85 % con inquilino de 18 a 35 años)

70 %

Si renueva con el mismo inquilino o la renta queda por debajo del índice de referencia

100 %

¿Cumpliría Murcia los criterios?

No hay ninguna evaluación oficial publicada para la Región. Para el segundo criterio, la comparación que pide la ley es sencilla de plantear: la subida del precio de compra o de alquiler en los cinco años anteriores frente al IPC de la Región de Murcia en el mismo periodo, que debe superarse en al menos 3 puntos.

Los datos para hacerla son públicos: las rentas de los contratos declaradas en el IRPF, que el Ministerio de Vivienda publica en su sistema de referencia del alquiler, y el IPC por comunidades del INE. Las rentas actuales por barrios y municipios las resumimos en la guía del precio del alquiler en Murcia.

Puedes ver el precio actual de la vivienda en nuestras páginas de Murcia, Cartagena, Molina de Segura, Alcantarilla y Lorca.

Quién tendría que declararlas en Murcia

La vivienda es una competencia de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia. Por eso, para que un municipio murciano fuera zona tensionada, el Gobierno regional tendría que tramitar el procedimiento del artículo 18: estudiar los datos, abrir información pública, aprobar la declaración con su memoria y comunicarla al Ministerio, que la publicaría en su relación trimestral.

1. EstudioLa administración autonómica reúne datos de precios de venta y alquiler, ingresos de los hogares y esfuerzo económico.
2. Información públicaSe publican los motivos y los datos para que cualquiera pueda presentar alegaciones.
3. DeclaraciónSe aprueba una resolución motivada, con su memoria y un plan de medidas.
4. PublicaciónEl Ministerio la incluye en la relación trimestral del BOE y empiezan a aplicarse los topes.

En la relación del Ministerio no consta ninguna declaración de la Región de Murcia. La próxima relación trimestral se espera a finales de enero de 2027; actualizaremos esta guía con ella.

Si alquilas en Murcia, qué te protege ahora

Sin zonas tensionadas, en Murcia se aplican solo las reglas generales. Antes de firmar o renovar, conviene revisar tres cosas:

• La subida anual: hasta el 31 de diciembre de 2027, como mucho un 2 % sin nuevo acuerdo, mientras el Real Decreto-ley 29/2026 siga en vigor.
• La duración: cinco años de contrato mínimo (siete si el casero es una empresa), más la prórroga extraordinaria si se convalida el decreto.
• La fianza y los gastos: una mensualidad de fianza y sin gastos de agencia a cargo del inquilino. Lo explicamos en la guía de la fianza del alquiler en Murcia.

Si tienes 35 años o menos, la ayuda al alquiler para jóvenes puede cubrir hasta 300 € al mes. Para comparar rentas por zona, tienes el precio del alquiler en Murcia por barrios.

Preguntas frecuentes

Puedes ver los pisos en alquiler en Murcia, en Cartagena y en Molina de Segura.