Cédula de habitabilidad y certificado energético en Murcia

Si vas a vender o alquilar una vivienda en Murcia, te pedirán dos papeles que se confunden a menudo: la cédula de habitabilidad y el certificado energético. El primero dice que la casa se puede ocupar; el segundo, cuánta energía gasta. En la Región de Murcia la cédula tiene hoy otro nombre y otro trámite, y el certificado sigue una norma estatal con un registro propio de la Comunidad Autónoma. Esta guía explica cuándo se pide cada uno, quién lo tramita y qué pasa si falta.

¿Existe la cédula de habitabilidad en la Región de Murcia?

No con ese nombre. La Ley 13/2015 de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia no menciona la cédula de habitabilidad. Lo que regula es el permiso para ocupar un edificio, y lo somete a declaración responsable en su artículo 264.2.f): la «primera ocupación de edificaciones de nueva planta y sucesivas ocupaciones en edificios existentes».

Una declaración responsable es un escrito en el que el propietario afirma, bajo su responsabilidad, que cumple los requisitos y que tiene los documentos que lo acreditan. No hay que esperar a que el ayuntamiento conteste: según el artículo 266, la declaración permite ocupar la vivienda desde el día en que se presenta con toda la documentación. El ayuntamiento tiene 15 días hábiles para pedir más información o indicar que hace falta otro trámite, y puede inspeccionar después.

En el Ayuntamiento de Murcia el trámite se llama «Declaración responsable de primera y sucesivas ocupaciones de edificaciones» (código 262 de su sede electrónica). La propia ficha municipal explica que la de sucesivas ocupaciones es la antigua licencia de segunda ocupación, lo que mucha gente sigue llamando cédula.

Validez del certificado energético (5 si la letra es G)

10 años

Una vivienda aislada más pequeña no necesita certificado

50 m²

Plazo del ayuntamiento para revisar la declaración de ocupación

15 días hábiles

Multas por incumplir las obligaciones del certificado energético

300–6.000 €

Primera ocupación y sucesivas ocupaciones

La primera ocupación es la que más importa al comprar obra nueva. Para firmar la escritura de una obra nueva terminada, el notario exige los documentos que acreditan que la declaración se ha presentado y que ha pasado el plazo para empezar a usar el edificio (artículo 28 de la Ley de Suelo estatal). Si compras sobre plano, la guía de comprar obra nueva en Murcia explica el resto de garantías.

Si la vivienda no cumple, la Ley de Suelo obliga a la Administración a ordenar que se deje de ocupar (artículo 11.5). Por eso no conviene presentar una declaración que no se ajusta a la realidad: el riesgo recae en quien la firma.

Qué documentos pide el Ayuntamiento de Murcia

Depende del caso. Para las sucesivas ocupaciones de edificios terminados hace más de diez años, la página de Urbanismo del Ayuntamiento de Murcia pide:

• La instancia de la declaración responsable y su anexo.
• Copia del DNI.
• Copia del alta catastral de la vivienda.
• Plano de situación a escala 1:2.000.
• El justificante de pago de la tasa.

Para una primera ocupación la lista es más larga: certificado final de obras, copia de la licencia de obras, Libro del Edificio, certificado de incendios, informe de EMUASA (la empresa municipal de aguas), certificado de Iberdrola y alta catastral, entre otros. Los papeles concretos cambian según la fecha de la licencia de obras y el tipo de vivienda, así que revisa la ficha de la sede antes de presentarla.

La tasa se calcula en la Oficina Virtual Tributaria del ayuntamiento. En las sucesivas ocupaciones depende del tipo de vivienda y de los metros cuadrados construidos; en la primera ocupación, de lo que se pagó por la licencia de obras, sobre todo el impuesto de construcciones (ICIO).

En Cartagena, Lorca y otros municipios

La regla es la misma en toda la Región, porque viene de la ley autonómica, pero cada ayuntamiento tiene su propio impreso, su lista de documentos y su tasa. Cartagena, por ejemplo, usa el modelo «Declaración responsable de primera ocupación de inmuebles» (DRPO), que pide, entre otros, los certificados de las compañías de agua, alcantarillado, electricidad y telefonía, el alta catastral y el certificado final de obra. Pregunta en el servicio de urbanismo de tu municipio antes de reunir los papeles.

¿Cuándo es obligatorio el certificado energético?

El certificado de eficiencia energética es un documento que califica la vivienda con una letra de la A (la más eficiente) a la G según la energía que consume y el CO₂ que emite. Lo regula el Real Decreto 390/2021, que se aplica en toda España. Es obligatorio en estos casos (artículo 3):

• Viviendas nuevas, con un certificado de proyecto y otro de obra terminada.
• Viviendas existentes que se venden o se alquilan a un nuevo inquilino.
• Reformas grandes: cambio de la instalación de calefacción que exija proyecto, obras en más del 25 % de la envolvente (fachadas, cubierta y ventanas) o ampliaciones importantes.

Si renuevas el contrato con el mismo inquilino, la norma no exige uno nuevo. Tampoco hace falta pedir otro si la vivienda ya tiene un certificado en vigor (artículo 6.1).

Viviendas que no lo necesitan

El artículo 3.2 deja fuera, entre otros:

• Las viviendas aisladas, sin contacto con otros edificios, de menos de 50 m² útiles.
• Las que se compran para demolerlas o para hacer una de esas reformas grandes. El propietario tiene que presentar una declaración responsable ante la Comunidad Autónoma.
• Los edificios protegidos oficialmente, cuando mejorar su eficiencia alteraría de forma inaceptable su carácter o aspecto.

Cómo se obtiene y se registra en la Región de Murcia

El certificado lo encarga y lo paga el propietario (artículo 6.1). No lo expide la Administración: lo hace un técnico competente, como un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero con la titulación que exige la norma. Desde el 23 de julio de 2026, el Real Decreto 659/2025 exige además que el técnico se acredite con una declaración responsable ante su comunidad autónoma, que lleva un registro de técnicos. No hay tarifa oficial: el precio lo fija cada profesional.

1. Visita del técnicoToma medidas, revisa ventanas, aislamiento, calefacción, aire acondicionado y agua caliente. La visita tiene que ser como máximo tres meses antes de emitir el certificado.
2. Emisión del certificadoEl técnico calcula la letra con un programa reconocido por el Ministerio y genera el certificado en PDF y un archivo XML con los datos.
3. Registro en la CARMSe presenta en la sede electrónica de la Comunidad Autónoma, procedimiento 411, con el PDF firmado y el archivo XML. Lo puede presentar el propietario o el técnico con su autorización.
4. Pago de la tasaEn línea, la tasa autonómica (T610) se paga con tarjeta durante la propia solicitud. En persona hay que llevar la carta de pago.
5. EtiquetaCon el certificado inscrito puedes usar la etiqueta energética en anuncios y contratos durante su validez.

Para que el certificado tenga validez legal tiene que estar registrado (artículo 6.6 del Real Decreto). La norma estatal da un mes desde su emisión para presentarlo, salvo que la comunidad autónoma fije otro plazo, así que conviene registrarlo en cuanto lo tengas.

Quien prefiera hacerlo en persona puede ir con cita previa a las oficinas de energía de la CARM en Murcia (calle García Alix, 9) y Cartagena (avenida de Murcia, 7), donde la inscripción es inmediata, o a la de Caravaca de la Cruz. Si lo presentas en el registro de tu ayuntamiento, la inscripción no es automática: queda pendiente de que la Comunidad revise los papeles.

Qué hay que hacer al anunciar, vender o alquilar

El certificado no basta con tenerlo: hay que enseñarlo en tres momentos.

1. En el anuncio. Quien publica una vivienda en venta o alquiler, sea el propietario, una inmobiliaria o un portal, tiene que incluir su calificación energética (artículo 17.3).
2. En el contrato de compraventa. Se anexa una copia del certificado registrado y la etiqueta (artículo 17.2).
3. En el contrato de alquiler. Se anexa la etiqueta y se entrega al inquilino el documento de recomendaciones de uso.

Si vendes, el certificado es uno de los gastos del vendedor que repasamos en la guía de impuestos y gastos al vender una vivienda en Murcia. Si alquilas, revisa también la guía de la fianza del alquiler en Murcia.

Multas por no cumplir

Las infracciones están en la disposición adicional duodécima de la Ley de Suelo estatal y las multas, en la decimotercera. Las impone la Comunidad Autónoma.

Si quien incumple obtiene un beneficio mayor que la multa, la sanción puede igualar ese beneficio.

Un ejemplo con fechas

La letra también cuenta para financiar la compra. Con el Aval ICO para jóvenes, el Estado garantiza el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene un certificado energético D o mejor. Lo explicamos en la guía del aval ICO y la hipoteca para jóvenes en Murcia.

Qué hacer antes de comprar o alquilar

Antes de pagar una señal, pide al vendedor el certificado energético registrado y la licencia o declaración de ocupación que tenga la vivienda. Si es obra nueva, pregunta al promotor cuándo presentará la primera ocupación, porque sin ella no se puede firmar la escritura de obra terminada. Lo que pactéis en el contrato previo lo cuenta la guía de arras, y el resto de gastos de la compra, la de gastos de comprar una vivienda en Murcia.

Preguntas frecuentes

Si estás pensando en vender, puedes valorar tu vivienda gratis y consultar el precio por zona en Murcia. Si buscas casa, tienes las viviendas en venta en Murcia y los pisos en alquiler.